Jakarta Utara – Polemik lahan dan kepemilikan Ruko Marinatama Mangga Dua (MMD) kembali memanas. Sejumlah warga pemilik ruko bersama kuasa hukumnya menggugat Badan Pertanahan Nasional (BPN) Jakarta Utara ke Pengadilan Tata Usaha Negara (PTUN) Jakarta, terkait penerbitan Sertifikat Hak Pakai (SHP) Nomor 477 atas nama Departemen Pertahanan (kini Kementerian Pertahanan/Kemhan).
Tak hanya warga, gugatan juga diperkuat oleh Ratu Ivon sebagai penggugat intervensi melalui kuasa hukumnya, Jumadi, yang menilai penerbitan SHP tersebut diduga bermasalah, bahkan disebut salah letak objek.
Jumadi menyayangkan terbitnya SHP No 477 atas nama Departemen Pertahanan pada 19 April 2000, yang menurutnya menimbulkan kerugian besar bagi kliennya.
Ia menjelaskan, SHP No 477 disebut berasal dari dasar eigendom verponding No 6342 dan No 11110 yang lokasinya berada di Kampung Mangga Dua.
Namun, objek lahan yang kini dikuasai melalui SHP No 477 justru berada di Jalan Gunung Sahari, lokasi yang diklaim sebagai milik kliennya.
“Klien kami merasa dirugikan. Persoalnya, lahan eigendom verponding yang diterbitkan BPN atas nama Kemhan dengan SHP 477 itu terletak di Jalan Gunung Sahari, yang menurut kami milik klien kami dengan eigendom verponding 18728,” tegas Jumadi.
Sementara itu, BPN Jakarta Utara disebut mendalilkan penerbitan SHP bersumber dari eigendom verponding No 11110 dan 6342 yang beralamat di Jalan Mangga Dua.
“Kalau begini jelas tidak nyambung. Mangga Dua itu kan di seberang Jalan Gunung Sahari. Saya beranggapan SHP No 477 cacat administrasi dan cacat yuridis,” lanjutnya.
Warga Klaim Beli Ruko Sejak 1997, Dijanjikan SHGB Tapi Tak Pernah Terbit
Permasalahan bermula ketika warga membeli ruko pada 1997 melalui Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dengan PT Wisma Benhil (WB). Dalam perjanjian tersebut, warga dijanjikan akan mendapatkan Sertifikat Hak Guna Bangun (SHGB).
Namun, janji itu tak kunjung terwujud. Hingga kini, SHGB tidak pernah terbit, meski warga sudah menempati dan menjalankan usaha selama puluhan tahun.
Di tengah proses itu, pada 2001 warga dikejutkan dengan terbitnya SHP No 477 atas nama Kemenhan/Dephankam, yang kemudian memicu kekhawatiran warga atas status kepemilikan ruko yang mereka tempati.
Saat ini, pengelolaan ruko disebut berada di tangan Inkopal. Warga Dibebani Sewa Fantastis: Rp300 Juta per Tahun, “Diskon” Jadi Rp150 Juta
Tak hanya soal sertifikat, warga juga mengeluhkan tuntutan pembayaran sewa perpanjangan dengan nilai yang dinilai tidak masuk akal.
Warga disebut diminta membayar Rp300 juta per ruko per tahun, lalu diberikan potongan 50 persen sehingga menjadi Rp150 juta per tahun. Warga menilai angka tersebut memberatkan dan tidak wajar.
Dalam gugatan, warga menilai penerbitan SHP No 477 juga diduga bertentangan dengan Peraturan Pemerintah Nomor 8 Tahun 1953 tentang Penguasaan Tanah Negara.
Menurut pihak warga, jika memang lahan tersebut merupakan tanah negara yang dikuasai instansi, maka bentuk hak yang seharusnya diterbitkan adalah Hak Pengelolaan Lahan (HPL), bukan langsung SHP.
Kronologi Lengkap Permasalahan Ruko Marinatama (MMD)
1996–1997 – Ruko Marinatama dibangun dan dipasarkan melalui kerja sama Inkopal dengan PT Wisma Benhil. Warga melakukan perjanjian jual beli ruko.
3 Juli 1997 & 9 September 1997 – Inkopal menerbitkan surat keterangan kepada warga bahwa SHGB sedang diproses di BPN Jakarta Utara, dengan masa berlaku 25 tahun dan dapat diperpanjang 25 tahun.
11 Agustus 1997 – Terbit Surat Izin Penunjukan Penggunaan Tanah atas lahan ± 37.720 m² di Jl. Gunung Sahari Raya, untuk pembangunan perkantoran dan pertokoan (komersial).
Tahun 1997 – Warga mulai menempati ruko secara bertahap dan mengusahakannya secara nyata, terbuka, dan berkelanjutan. Meski disebut “diproses”, sertifikat SHGB tidak pernah diterbitkan hingga kini.
April 2000 – BPN menerbitkan SHP No 477 atas nama Kementerian Pertahanan, berdasarkan dua eigendom verponding yang kemudian diduga tidak sesuai lokasi objek Ruko Marinatama.
Karena SHGB tidak terbit, hubungan warga disebut diubah sepihak menjadi sewa-menyewa, berjalan ±25 tahun dan berakhir 31 Desember 2025.
Menjelang masa berakhir, Inkopal meminta biaya perpanjangan sewa ±Rp300 juta per ruko per tahun, sementara harga pasar wajar disebut sekitar ±Rp80 juta per tahun. Warga menolak.
Pada Juli 2025, warga menggugat ke PTUN Jakarta, Penggugat utama warga pemilik ruko, Penggugat intervensi Ratu Ivonne, Tergugat BPN Jakarta Utara dan Tergugat intervensi Kementerian Pertahanan.
Warga meminta, SHP No 477 dinyatakan batal, BPN diperintahkan meninjau ulang penerbitan hak, Diterbitkan HPL atas nama Kemhan, Diterbitkan SHGB di atas HPL untuk ruko-ruko warga.
Pada 2 Januari 2026 akses air PAM diputus sepihak. Pada 4 Januari 2026 ruko disebut digembok oleh Inkopal dengan bantuan aparat TNI AL, tanpa putusan pengadilan dan tanpa berita acara. Penggembokan masih berlangsung.
SHP No 477 tercatat di DJKN hanya sebagai tanah kosong, dan disebut tidak terdapat izin pemanfaatan BMN kepada TNI AL/Inkopal untuk pemanfaatan komersial pihak ketiga.
Akibat penghentian operasional, terjadi PHK sekitar ±1.200 karyawan, dan total masyarakat terdampak disebut mencapai ±3.800 orang termasuk keluarga tanggungan.
Sorotan Utama: Sengketa Sertifikat, Dugaan Salah Objek, dan Dampak Sosial
Kasus ini kini menjadi perhatian karena menyangkut tiga isu besar sekaligus, yakni:
Penerbitan SHP yang diduga salah objek (Mangga Dua vs Gunung Sahari),
Hak warga yang sudah membeli sejak 1997 tetapi tak mendapat SHGB,
Tindakan penggembokan dan penghentian layanan yang berdampak pada ribuan pekerja.
Hingga berita ini diturunkan, proses gugatan di PTUN Jakarta masih berjalan. (Redaksi)
